前言：所谓“ 谈精”就是职业二手房谈判精英的简称，今天我们就用身边的事跟大家聊聊二手房市场中存在哪些流派，哪些谈判模式和技巧，可以充分反映出我华夏民族之智慧与勇气。 

      用最普通的身边事来呈现今日之主题是我们初衷与愿景。要说买房子这件事，应该每个家庭都经历过，我们自己也比较熟悉与了解，谁还没进过房产中介呀。但放眼整个人类社会，99%人一生大概只会买三套住房（第一套是自住，第二套是改善住房，第三套是投资）。

      并且他们买房子流程，都是凑首付to排队拿号（选房）to办贷款to验收房子to拿到不动产权证。可能有的无金融概念的还全款购买，无压力，无杠杆，一身轻。好吧，只能说房产投资是一门小众理财领域。有人会问正确姿势是什么，通透了解“建立以房贷为核心的资产组合包”理论体系，是进入小众理财领域的必修课。

      关于房产投资流派我这里简单说几个： 大面积低单价、老破小、法拍流、凤变冰流、低总价流、高并发流等。 每个流派都有其发挥的特定场景，只要使用得当就会有意想不到的效果。

      但今天我们根据主旨选择的是“拖延流”，这个流派比较讲究技巧和谈判心理，符合我们的主题。 这个门派的中心思想就是“买卖双方尽可能的延长合同生效的周期，以便给首付和贷款赢得更多的时间”。

一谈判技巧一“无论如何都要把买卖合同尽量延长执行”

       平均延长时间为6个月，如果超越12个月，你将成为此行业神一般的存在。在我们日常生活中为了改善住房、小孩上学、环境优美等因素决定购买一所新房子住这是在稀松平常不过了，但如果凑巧碰到一所笋盘，或是为了明年小孩上学今年开始布局学区房，或是看好明后年的行情，再或是想买标的产证刚三年还差两年才可售，否则面临高昂的所得税。

       这个时候可以祭出“拖延流”大杀器。今天就签订合同生效，但是要在n个月之后才执行，这是一种比较理想的解决方案。从《公司法》角度来讲，合同没有限制执行时间和有效期，因此理论上可以无限制。

       但是并不可以网签，因为没有达到要求。要说有没有风险，其实还是有一点的，就是这个期间，房东可以“一房多卖”，把房子卖给出价更高的人。

       为了防止房东反悔，你的定金金额就比较关键，比如你非常看好此房，就把定金下到无法反悔，真反悔了那就打官司不用怕，要赔偿2倍的定金，假设合同时间是半年，那投入50万，又赔偿了50万，回报率是100%，这个买卖怎么想都不亏。

        还有一个风险点就是合同期间房子价格高歌猛涨，这时房东心里会有落差，总是认为自己房子卖亏了，天天的念三阴，一万个不配合，肿么办肿么办，当然是选择补偿点喽，意思意思弥补一下小心灵。别影响执行为根本。

二谈判技巧二“利用心理步步为营”

  如果拿着一份标准合同找到卖家告诉他半年后生效，想一想谁会这么傻跟你签，所以要有策略的。

        第一个策略“首付款分期”，比如首付款是200万，当然你有这200万，但是要跟房东讲多么多么困难，多么多么喜欢这个房子，凑钱多么多么的艰辛，反正是为了凑首付困难重重，是否可以分期给，第一个月50万，第二个月100万，第三个月50万，通过三个月把首付款200万交付给房东，只有首付款到齐才能正式办理“贷款审批”，这样就把时间拖了三个月，当然期间也要时刻安抚房东的小心灵，门槛跪穿，放下身段，跪着挣钱不丢人。

        好了，第一步走完了。下面是第二步，如果第一步的时间还不够用，后面就需要冒险一点，设计违约窗口期，一般合同上面会注明“滞纳期”和每日的滞纳金额，一般是每日罚金购房款的0.05%，如果遇到爽快人或者不认真的人，可以磨一磨把违约金设定为“0.02%/日”，这样就减少了60%的违约金。

       用这么少的违约金换时间还是值得的。现在拖了5个月时间了，好了，第二步走完了。

       下面是第三步，贷款延期放款，如果跟金融机构比如银行的客户经理比较熟，可以控制下款的时间，这样又有了2个月，前后加起来差不多7个月的一个小半年，有什么事也都解决了。但是非常累心，不可多用，用之前也要有把握才好。

三谈判技巧三“先问目的，再做推演，亲手打样，及时复盘”十六字真言

         我们在做任何策略之前，都要先分析基本面。这个单子值不值得做，拖了这么久回报率有多少。笋出的空间是否可以覆盖违约金，我的现金流和首付款是否可以允许这样操作，这些问题需要有具体预案。千万不能硬上，否则自己崩盘得不偿失。

刘盛Leonarding

2019.11.07

天津&Winter

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