国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

昨晚,国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,明确房地产开发企业土地增值税将进行清算式缴纳,这意味着此前实行的“预征”为主的土地增值税缴纳方式结束。今后,土地价格如果在开发期内飙升,开发商所囤土地和开发成本将大增。

《通知》规定,房地产开发项目全部竣工、完成销售;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权等三种情况下,房产项目应该进行土地增值税清算。同时,《通知》明确,土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。“这项政策堵死了开发商用分期开发规避缴纳土地增值税的通路,房地产企业大多数项目的开发成本将因税负压力大为增加。按新政策的要求,以往能够开发六个项目的资金,今后只够开发一个独立项目了。另外,土地储备越多、开发周期越长、产品附加值越大的开发商今后面临的土地成本压力会明显加大”,天鸿集团一高管在看到新政策后向媒体发出这样的感叹。不仅天鸿,记者从业界了解到的普遍情绪都有一丝紧张的气息。

据了解,目前各地预征土地增值税标准并不统一。不少开发企业为逃税,多以销售未完成为由拒绝交税,将本应该结算销户的房地产开发项目公司拖延注销。

为此,国税总局的新规明确并细化了今后的清算方式,土地增值税征收时间与范围的限定,堵住了开发商逃税的空子。

无疑,国家完善土地增值税政策是要降低房地产开发的利润,促使土地更快、更多地进入开发环节,增加供给,进而降低房价。从宏观调控的角度看是必要的。但业内人士认为,影响房价的关键因素是供需关系。在市场供大于求的情况下,开发企业才有可能被迫压缩利润空间,降低房价。土地增值税征收新政出台,会使开发企业主动加快土地的释放,但同时,许多开发企业会在客观上因资金短缺放慢项目开发速度。在市场需求旺盛的条件下,土地增值税征收增加的商品房开发成本仍会被转嫁给购房者,使房价难免呈现“水涨船高”的情形。

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